KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ UYUŞMAZLIKLARI

 

Arsa Sahibi – Müteahhit İlişkisinde Fesih, Tapu İptal, Tazminat ve Cezai Şart

Av. Berkan Görceğiz
Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

I. GİRİŞ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de en yaygın gayrimenkul üretim modelidir. Ancak aynı zamanda en fazla uyuşmazlık doğuran sözleşme türlerinden biridir.

Bu sözleşmeler;

  • Yüksek ekonomik değer içerir,

  • Uzun süreli borç ilişkisi yaratır,

  • Tapu devri içerir,

  • İnşaat ve imar hukuku ile bağlantılıdır,

  • Çoğu zaman ticari nitelik taşır.

Bu nedenle uyuşmazlık çıktığında mesele sadece bir sözleşme ihtilafı değil; tapu, ayni hak, tazminat ve fesih boyutlarını içeren karmaşık bir dava sürecine dönüşür.

II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi;

  • Arsa sahibinin arsasını devretmeyi,

  • Müteahhidin de bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi,

taahhüt ettiği çift tarafa borç yükleyen karma nitelikli bir sözleşmedir.

Bu sözleşme:

  • Eser sözleşmesi (TBK)

  • Taşınmaz satış vaadi

  • Pay devri

unsurlarını birlikte barındırır.

Noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde geçersizlik riski doğar.

III. GÖREV VE YETKİ

Görev

Uyuşmazlığın niteliğine göre:

  • Asliye Hukuk

  • Asliye Ticaret

  • Tüketici Mahkemesi

görevli olabilir.

Eğer arsa sahibi ile müteahhit tacir ise ve ticari faaliyet kapsamında sözleşme yapılmışsa Asliye Ticaret Mahkemesi gündeme gelir.

Yetki

Taşınmazın aynına ilişkin talepler varsa HMK m.12 kesin yetki uygulanır.

Salt alacak ve tazminat boyutu varsa genel yetki kuralları geçerli olur.

IV. EN SIK UYUŞMAZLIK TÜRLERİ

1️⃣ İnşaatın Süresinde Bitirilmemesi

En klasik uyuşmazlıktır.

Sözleşmede teslim tarihi varsa ve gecikme oluşmuşsa:

  • Temerrüt ihtarı çekilir,

  • Cezai şart talep edilir,

  • Fesih gündeme gelebilir.

2️⃣ Eksik ve Ayıplı İş

Bağımsız bölümlerde eksiklik varsa:

  • Ayıp tespiti yapılır,

  • Bilirkişi raporu alınır,

  • Bedel indirimi veya tazminat talep edilir.

3️⃣ Ruhsat ve İskan Sorunu

İskan alınmamışsa arsa sahibinin ciddi hak kaybı oluşur.

Bu durum sözleşmenin ağır ihlali sayılabilir.

V. FESİH STRATEJİSİ

Kat karşılığı sözleşmelerde fesih iki şekilde olur:

A) Geriye Etkili Fesih

Sözleşme baştan itibaren ortadan kalkar.
Tapular geri alınır.

B) İleriye Etkili Fesih

Taraflar edimlerin gerçekleştiği kısmı korur.

Fesih kararı verilirken:

  • İnşaat seviyesi

  • Tarafların kusuru

  • Ekonomik denge

dikkate alınır.

VI. TAPU İPTAL VE TESCİL BOYUTU

Çoğu sözleşmede müteahhide arsa payı devri yapılır.

Sözleşme ihlal edilirse arsa sahibi:

  • Tapu iptal ve tescil

  • Şerhin terkinini

  • Geri devir

talep edebilir.

Bu noktada dava ayni hak davasına dönüşür ve kesin yetki devreye girer.

VII. CEZAİ ŞART VE TAZMİNAT

Kat karşılığı sözleşmelerde çoğu zaman gecikme cezası yer alır.

Cezai şart:

  • İspat gerektirmez,

  • Zararın varlığı ayrıca aranmaz,

  • Ancak fahişse indirilebilir.

Ayrıca:

  • Kira kaybı

  • Değer kaybı

  • Faiz

talep edilebilir.

VIII. İHTİYATİ TEDBİR VE MAL KAÇIRMA RİSKİ

Büyük projelerde müteahhitlerin malvarlığı riski oluşabilir.

Bu nedenle dava açılırken:

  • Tapuya tedbir

  • Satış yasağı

  • İhtiyati haciz

değerlendirilmelidir.

Aksi halde karar alındığında tahsil kabiliyeti zayıf olabilir.

IX. ZAMANAŞIMI

Eser sözleşmesine dayalı taleplerde genel olarak 5 yıllık zamanaşımı uygulanır.

Ancak hile, ağır kusur gibi durumlarda süre farklı değerlendirilebilir.

Tapu iptal taleplerinde süre farklılık gösterebilir.

Dosya bazında analiz şarttır.

X. SONUÇ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri:

  • Yüksek değerli

  • Çok taraflı

  • Uzun süreli

  • Teknik

uyuşmazlıklardır.

Bu tür dosyalarda başarı;

  • Sözleşmenin doğru okunması

  • Fesih stratejisinin doğru kurulması

  • Tapu boyutunun doğru kurgulanması

  • Tedbirlerin zamanında alınması

ile mümkündür.

Gayrimenkul hukuku sadece norm bilgisi değil, strateji ve öngörü işidir.

Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul Hukuku – Ticari Uyuşmazlıklar
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com



Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir? (Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde 2026 Güncel Rehber)

  I. Vasiyetnamenin Hukuki Niteliği Vasiyetname, kişinin ölümünden sonra malvarlığının kimlere ve hangi oranlarda intikal edeceğini belirlediği tek taraflı, ölüme bağlı bir tasarruftur. Türk Medeni Kanunu’na göre vasiyetname: Tek taraflıdır Ölümle hüküm doğurur Miras bırakan tarafından her zaman geri alınabilir Vasiyetname, miras sözleşmesinden farklıdır. Miras sözleşmesi iki taraflıdır; vasiyetname ise tamamen miras bırakanın iradesine dayanır. II. Vasiyetname Düzenleme Ehliyeti Vasiyetname düzenleyebilmek için: Ayırt etme gücüne sahip olmak 15 yaşını doldurmuş olmak gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin yaptığı vasiyetname iptal edilebilir. Bu husus uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. III. Vasiyetname Türleri Türk Medeni Kanunu’na göre üç tür vasiyetname vardır: 1. Resmî Vasiyetname En güvenli ve en az ihtilafa açık vasiyet türüdür. Noter, sulh hâkimi veya yetkili memur önünde düzenlenir. Özellikleri: İki tanık bulunur Resmî...
Devamı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (2026 Güncel Hukuki Çerçeve)

  I. Genel Tanım Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava özellikle: Miras sonrası taşınmaz paylaşımında, Kardeşler arasında kalan aile evinde, Hisseli tapulu arsalarda sıklıkla gündeme gelir. Temel ilke şudur: Hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir. II. Hukuki Dayanak Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanır. İki temel mülkiyet türü söz konusudur: 1. Paylı Mülkiyet Her paydaşın belirli oranlı hissesi vardır ve bu hisse tapuda gösterilir. 2. Elbirliği Mülkiyeti Miras durumunda ortaya çıkar. Mirasçılar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; bireysel tasarruf mümkün değildir. Miras paylaşılmadığı sürece elbirliği mülkiyeti devam eder. III. Dava Hangi Hallerde Açılır?...
Devamı

Ticari Alacaklarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2026 Güncel Hukuki Rejim)

  I. Genel Çerçeve Ticari alacak uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, belirli şartlar altında zorunludur . Bu yükümlülük, Türk Ticaret Kanunu m.5/A ile düzenlenmiştir. Temel kural: Konusu bir miktar para olan ticari davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. II. Hangi Uyuşmazlıklarda Zorunludur? Zorunlu arabuluculuk şu durumlarda uygulanır: Tarafların tacir olması Uyuşmazlığın ticari nitelikte olması Talebin para alacağına ilişkin olması Örneğin: Fatura alacakları Cari hesap alacakları Sözleşmeden doğan para talepleri Hizmet bedeli alacakları bu kapsamdadır. III. Hangi Durumlarda Zorunlu Değildir? Aşağıdaki hallerde zorunlu arabuluculuk uygulanmaz: İhtiyati haciz talepleri İcra takibi başlatılması Kambiyo senetlerine özgü takip Konkordato ve iflas talepleri İhtiyati tedbir başvuruları Ancak itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. IV. Süreç Nasıl Ba...
Devamı