Av. Berkan GÖRCEĞİZ Alternatif Hukuk Bürosu

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ İmar planları, bir taşınmazın kaderini belirleyen en önemli idari işlemlerdendir. Bir parselin konut alanı mı, ticaret alanı mı, park mı, yol mu, eğitim alanı mı olacağı; emsal oranı, yapı yüksekliği, kullanım türü gibi tüm teknik parametreler imar planları ile belirlenir. Bu nedenle imar planında yapılan bir değişiklik, çoğu zaman taşınmazın ekonomik değerini doğrudan ve dramatik biçimde etkiler. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık şudur: Taşınmaz, plan değişikliği öncesinde yüksek yapılaşma hakkına sahipken; yapılan plan tadilatı ile yapılaşma hakkı düşürülmekte ya da taşınmaz kamu kullanımına ayrılmaktadır. Malik açısından bu durum ciddi değer kaybı doğurur. Bu makalede; imar planına itiraz süreci, plan iptal davası, yürütmenin durdurulması, kamulaştırmasız el atma, plan değişikliği nedeniyle değer kaybı ve tazminat yolları bütüncül olarak ele alınacaktır. II. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTE...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak tapu devrini güvence altına alan ve uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran sözleşme türlerinden biridir. Özellikle arsa payı devri, proje satışları ve kat karşılığı süreçlerde sıkça kullanılmaktadır. II. HUKUKİ NİTELİK Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde, noter huzurunda düzenlenmelidir. Aksi halde geçersizdir. Bu sözleşme ayni hak doğurmaz; kişisel hak doğurur. Ancak tapuya şerh verilirse üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. III. TAPUYA ŞERHİN ÖNEMİ Tapuya şerh verilmiş satış vaadi sözleşmesi üçüncü kişilere karşı korunur. Şerh süresi 5 yıldır. Süresi içinde tapu devri talep edilmelidir. IV. TAPU İPTAL VE TESCİL Satış vaadi sözleşmesine rağmen tapu devri yapılmazsa alıcı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Mahkeme, sözleşmenin geçerli olup olmadığını ve edimlerin yerine getirilip getirilmediğini inceler. V. ZAMANAŞIMI Genel olarak 1...

  YÜKSEK BEDELLİ PROJELERDE RİSK YÖNETİMİ Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Ticari büyük sözleşmeler, yüksek ekonomik değer içerir ve çoğu zaman uzun süreli borç ilişkisi doğurur. Bu sözleşmelerde fesih kararı, sadece hukuki değil ekonomik sonuçlar da doğurur. II. FESİH TÜRLERİ Haklı fesih Süreli fesih Temerrüt nedeniyle fesih Sözleşmeden dönme Her biri farklı hukuki sonuç doğurur. III. TEMERRÜT SÜRECİ Fesih öncesinde çoğu zaman ihtar çekilmesi gerekir. Temerrüt tarihi faiz başlangıcını belirler. IV. CEZAİ ŞART Cezai şart sözleşmede öngörülmüşse zarar ispatı aranmaz. Ancak hâkim fahiş ceza şartını indirebilir. V. TAZMİNAT KALEMLERİ • Kar kaybı • Menfi zarar • Müspet zarar • Kur farkı • Faiz VI. İHTİYATİ HACİZ Yüksek bedelli sözleşmelerde tahsilat riski varsa ihtiyati haciz değerlendirilmelidir. VII. DELİL YÖNETİMİ Ticari defterler, sözleşme ekleri, yazışmalar ve finansal tablolar birlikte değerlendirilir. VIII. STRATEJİ Büyük sözle...

MİRÂSTAN MAL KAÇIRMA DAVALARINDA DELİL STRATEJİSİ Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Muris muvazaası davaları, miras hukukunun en teknik alanlarından biridir. Bu davalarda çoğu zaman açık bir yazılı delil bulunmaz. Çünkü muvazaa zaten görünürdeki işlemin gerçek iradeyi gizlemesi anlamına gelir. Dolayısıyla muris muvazaasında başarı, delilin niceliğiyle değil, delilin doğru kurgulanmasıyla mümkündür. II. MURİS MUVAZAASININ HUKUKİ ÇERÇEVESİ Muris muvazaası; miras bırakanın bir mirasçıyı kayırmak veya diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazı gerçekte bağışlamak istediği halde satış gibi göstermesidir. Bu davalarda amaç, görünürdeki satış işleminin gerçekte bağış olduğunu ispat etmektir. III. İSPAT YÜKÜ TMK m.6 gereğince ispat yükü davacı mirasçıdadır. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre muris muvazaası her türlü delille ispatlanabilir. Tanık delili bu davalarda büyük önem taşır. IV. YARGITAY KRİTERLERİ Yargıtay muris muvazaası tes...

  Eser Sözleşmesinde Ayıp, Tazminat ve Zamanaşımı Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ İnşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri gizli ayıptır. Teslim anında fark edilemeyen ancak sonradan ortaya çıkan kusurlar ciddi ekonomik kayıplara yol açabilir. II. HUKUKİ DAYANAK TBK eser sözleşmesi hükümleri uygulanır. Yüklenici, eseri ayıpsız teslim etmekle yükümlüdür. III. AYIP TÜRLERİ • Açık ayıp • Gizli ayıp • Yapısal kusur • Malzeme hatası IV. İHBAR YÜKÜMLÜLÜĞÜ Ayıp öğrenildiğinde makul süre içinde yükleniciye bildirilmelidir. V. TALEP HAKLARI • Bedel indirimi • Ayıbın giderilmesi • Sözleşmeden dönme • Tazminat VI. ZAMANAŞIMI Eser sözleşmesinde ayıp sorumluluğu için 5 yıl zamanaşımı uygulanır. Ancak ağır kusur veya hile varsa süre uzayabilir. VII. BİLİRKİŞİ VE TEKNİK İNCELEME Bu davalar teknik bilirkişi incelemesi gerektirir. Ayıbın niteliği, maliyeti ve yapısal etkisi raporla belirlenir. VIII. SONUÇ İnşaat ayıp daval...

  TBK 344–345 KAPSAMINDA YENİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin devam ettiği durumlarda kira bedelinin mahkeme kararı ile yeniden belirlenmesini sağlayan özel nitelikli bir davadır. Bu dava klasik bir alacak davası değildir; inşai nitelik taşır ve ileriye etkili sonuç doğurur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde rayiç kira bedeli ile sözleşmede ödenen kira arasında ciddi fark oluştuğunda bu dava gündeme gelir. II. HUKUKİ DAYANAK 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve 345 hükümleri kira bedelinin belirlenmesini düzenler. TBK 344 Taraflar arasında kira artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi kanuni sınırlamalar uygulanır. TBK 345 Kira tespit davasının yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya ihtar gönderilmesi gerekir. III. 5 YILLIK SÜRE KURALI Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmadan hak ve nesafet esasına göre kira bedel...

  HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI VE KULLANIM BEDELİ Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Ecrimisil, bir taşınmazın malikinin rızası olmadan kullanılması halinde talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Bu dava, özellikle paylı mülkiyet, miras kalan taşınmazlar ve haksız zilyetlik durumlarında sıkça gündeme gelir. II. HUKUKİ DAYANAK TMK ve haksız fiil hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Ecrimisil, kira değildir. Haksız kullanım karşılığıdır. III. ŞARTLARI Malik olma Haksız kullanım Kullanım süresi Zarar veya kullanım karşılığı değer IV. GÖREV VE YETKİ Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmazın bulunduğu yer yetkilidir. V. TAZMİNAT HESABI Emsal kira bedeli esas alınır. Bilirkişi incelemesi yapılır. VI. ZAMANAŞIMI Genel olarak 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. VII. SONUÇ Ecrimisil davası, mülkiyet hakkının ekonomik boyutunun korunmasını sağlar. Haksız kullanım karşılıksız kalmaz. Av. Berkan Görceğiz Gayrimenkul Hukuku – Mülkiyet Uyuşmazlıklar...

  İDARENİN TAŞINMAZA FİİLİ VEYA HUKUKİ MÜDAHALESİNE KARŞI TAZMİNAT VE TAPU HAKKI KORUMASI Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altındadır. Ancak uygulamada idareler zaman zaman taşınmazlara kamulaştırma işlemi yapmadan fiilen el koymakta veya imar planları ile taşınmazı kullanılmaz hale getirmektedir. Bu durum “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılır. Kamulaştırmasız el atma davaları, mülkiyet hakkının en ağır ihlallerinden biriyle ilgilidir. Çünkü ortada bedeli ödenmiş bir kamulaştırma işlemi yoktur; malik taşınmazını fiilen kaybetmiştir ya da ekonomik değerini kullanamaz hale gelmiştir. Bu makalede kamulaştırmasız el atmanın türleri, dava şartları, görevli mahkeme, zamanaşımı ve tazminat hesaplaması detaylı olarak incelenecektir. II. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMANIN TÜRLERİ Kamulaştırmasız el atma ikiye ayrılır: A) Fiili El Atma İdarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmesidir. Örnekler: • Yol ...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Tapu sicili, mülkiyet hakkının teminatıdır. Devlet, tapu sicilini doğru ve güvenli tutmakla yükümlüdür. Tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle bir kişinin mülkiyet hakkı zarar görürse, TMK 1007 kapsamında Devlet sorumludur. II. TMK 1007 HÜKMÜ Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Bu sorumluluk kusursuz sorumluluktur. Memurun kastı aranmaz. III. DAVA ŞARTLARI Tapu sicilinde hukuka aykırı kayıt bulunmalı Bu kayıt nedeniyle zarar doğmalı İlliyet bağı kurulmalı Zararın başka şekilde giderilememesi Önce ayni koruma yolları tüketilmelidir. IV. GÖREV VE YETKİ Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir. V. ZARARIN HESAPLANMASI Zarar genellikle taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden hesaplanır. Bilirkişi raporu belirleyicidir. VI. ZAMANA...