Av. Berkan GÖRCEĞİZ Alternatif Hukuk Bürosu

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: kamulaştırmasız el atma davası, fiili el atma nedir, hukuki el atma nedir, belediye el koyma tazminat, taşınmaz değer kaybı davası, kamulaştırmasız el atma faiz başlangıcı, idareye karşı tazminat I. GİRİŞ Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altındadır. Devlet veya belediyeler bir taşınmaza kamu yararı amacıyla müdahale edecekse bunun yolu kamulaştırmadır. Ancak uygulamada idareler bazen kamulaştırma yapmadan taşınmaza el koymakta veya plan kararları ile kullanımı imkânsız hale getirmektedir. Bu durum “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılır. Kamulaştırmasız el atma iki şekilde ortaya çıkar: Fiili el atma Hukuki el atma Bu makalede bu iki kavramın ayrımı, görevli mahkeme, dava şartları, tazminat hesaplama yöntemi, faiz başlangıcı, zamanaşımı ve Yargıtay-Danıştay uygulaması detaylı ve SEO uyumlu biçimde ele alınacaktır. II. FİİLİ EL ATMA NEDİR? Fiili el atma, idarenin taşınmaza fizikse...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: ön alım davası, şufa hakkı nedir, hisseli tapu satış iptali, paylı mülkiyet ön alım, şufa süresi, tapu iptal ve tescil, paydaş hakları, şufa savunma stratejisi I. GİRİŞ Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satmasıdır. Bu durumda diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu m.732 uyarınca “yasal ön alım hakkı”na sahiptir. Uygulamada bu hak “şufa hakkı” olarak bilinir. Ön alım hakkı, paydaşların taşınmaz üzerindeki kontrolünü korumaya yönelik güçlü bir ayni hak niteliğindedir. Ancak süreye tabidir ve teknik kurallara bağlıdır. Bu makalede şufa hakkının hukuki niteliği, dava şartları, süreler, görevli mahkeme, satış bedelinin belirlenmesi, muvazaalı satışlar, kötü niyet savunması ve Yargıtay uygulaması SEO uyumlu ve ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. II. YASAL ÖN ALIM HAKKININ DAYANAĞI TMK m.732: “Paylı mülkiyette bi...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: ortaklığın giderilmesi davası, izale-i şuyu nedir, paylı mülkiyet dava, miras kalan ev satışı, ortak taşınmazın satışı, hisseli tapu satış süreci, açık artırma taşınmaz, sulh hukuk mahkemesi ortaklık davası I. GİRİŞ Gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesidir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda birden fazla hissedar bulunmakta ve bu hissedarlar arasında kullanım, gelir paylaşımı, satış veya yatırım konularında anlaşmazlık çıkabilmektedir. Bu durumda başvurulan temel hukuki yol “Ortaklığın Giderilmesi Davası”dır. Uygulamada izale-i şuyu davası olarak bilinir. Bu dava teknik olarak basit görünse de, ekonomik etkisi son derece büyüktür. Çünkü dava sonunda taşınmaz çoğu zaman açık artırma yoluyla satılır ve ortaklar hisseleri oranında bedel alır. Bu süreç doğru yönetilmezse ciddi değer kayıp...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: tapuda hisse hatası, pay oranı yanlışlığı, tapu tashih davası, yolsuz tescil, tapu düzeltme davası, miras intikal hatası, TMK 1007 tazminat, tapu iptal ve tescil I. GİRİŞ Tapu sicili, mülkiyet hakkının en temel güvencesidir. Ancak uygulamada miras intikali, satış işlemleri, taksim, tevhit, ifraz veya kadastro çalışmaları sırasında pay oranlarının hatalı yazılması, yüzölçümü yanlışlıkları veya intikal hataları sıklıkla görülmektedir. Bu hatalar bazen küçük oran farklılıkları gibi görünse de, özellikle büyük arsa ve proje alanlarında milyonlarca liralık değer kaybına yol açabilmektedir. Tapuda hisse hataları üç ana şekilde ortaya çıkar: Miras intikalinde yanlış pay dağılımı Satış işlemi sırasında yanlış hisse devri Tapu memurunun kayıt hatası Bu makalede tapu hisse hatalarının hukuki niteliği, tashih (düzeltme) davası, yolsuz tescil, iyi niyetli üçüncü kişi koruması, TMK 1007 kapsamında de...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: imar kısıtlaması tazminat, imar planı değer kaybı, tam yargı davası nedir, plan değişikliği tazminat, hukuki el atma, imar nedeniyle zarar, belediyeye karşı tazminat davası, mülkiyet hakkı ihlali I. GİRİŞ İmar planları, bir taşınmazın ekonomik kaderini belirleyen en önemli kamu düzeni araçlarından biridir. Bir parselin konut, ticaret, sanayi, park, yol, eğitim alanı veya rekreasyon alanı olarak belirlenmesi; yapılaşma emsalinin düşürülmesi; kat yüksekliğinin azaltılması veya fonksiyon değişikliği yapılması doğrudan taşınmazın piyasa değerini etkiler. Ancak imar planı değişiklikleri her zaman malik lehine sonuç doğurmaz. Aksine, birçok durumda taşınmazın kullanım potansiyeli ciddi şekilde kısıtlanmakta, yatırım beklentisi ortadan kalkmakta ve ekonomik değer düşmektedir. Bu noktada temel soru şudur: İmar planı değişikliği nedeniyle taşınmazın değeri düşerse malik tazminat talep edebilir mi...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: yüklenici iflası, kat karşılığı inşaat iflas, arsa payı sözleşmesi iflas, inşaat firması iflas ederse ne olur, tapu iptal iflas, yarım kalan proje hukuku, alıcı hakları inşaat I. GİRİŞ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüksek ekonomik değer içeren ve genellikle çok taraflı sonuç doğuran sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi yükleniciye belirli arsa paylarını devretmekte; yüklenici ise projeyi tamamlayarak bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt etmektedir. Ancak uygulamada en ağır senaryolardan biri yüklenicinin iflas etmesidir. İnşaat firması finansal zorluklar nedeniyle iflas ettiğinde: • İnşaat yarım kalabilir • Tapu devri yapılmış olabilir • Üçüncü kişilere satış yapılmış olabilir • Banka ipotekleri mevcut olabilir Bu durumda hem arsa sahipleri hem de bağımsız bölüm alıcıları ciddi hak kaybı riskiyle karşı karşıya kalır. Bu makalede yüklenicinin iflasının hukuki sonuçl...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: gayrimenkul sözleşmeden dönme, inşaat projesi iptal davası, konut projesi tazminat, maketten satış mağduriyeti, yüklenici temerrüdü, büyük proje davaları, tapu iptal ve tescil, inşaat gecikme tazminatı I. GİRİŞ Son yıllarda büyük ölçekli konut ve ticari projeler, özellikle maketten satış modeliyle yaygınlaşmıştır. Ancak ekonomik dalgalanmalar, finansman sorunları, imar problemleri, ruhsat iptalleri ve yüklenicinin temerrüdü nedeniyle birçok proje yarım kalmakta veya sözleşmeye aykırı biçimde teslim edilmektedir. Bu noktada alıcılar ve arsa sahipleri için en kritik hukuki araç “sözleşmeden dönme” ve buna bağlı “tazminat talebi”dir. Gayrimenkul projelerinde sözleşmeden dönme sıradan bir sözleşme feshi değildir. Çünkü: • Tapu devri yapılmış olabilir • Proje kısmen tamamlanmış olabilir • Üçüncü kişilere satış yapılmış olabilir • Banka kredisi kullanılmış olabilir Bu makalede büyük projelerde...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: tapu iptal davası, gabin nedir, hile nedeniyle tapu iptali, aşırı yararlanma davası, taşınmaz satışında gabin, satış bedeli muvazaa, tapu iptal ve tescil, irade sakatlığı I. GİRİŞ Gayrimenkul satışları, ekonomik değeri yüksek işlemler olup tarafların iradelerinin sağlıklı oluşması büyük önem taşır. Ancak uygulamada özellikle yaşlılar, ekonomik sıkıntı içindeki kişiler veya hukuki bilgi eksikliği olan malikler, taşınmazlarını gerçek değerinin çok altında satmak zorunda kalabilmekte ya da aldatılabilmektedir. Bu tür durumlarda iki temel hukuki kavram devreye girer: Hile (aldatma) Gabin (aşırı yararlanma) Her iki durumda da tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir. Ancak bu davalar teknik şartlara tabidir ve süreler kritik önemdedir. Bu makalede hile ve gabin kavramları, hukuki dayanak, ispat yükü, süreler, görevli mahkeme, satış bedelinin tespiti, muvazaa ile farkı ve Yargıtay uygulam...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com Anahtar Kelimeler: haksız işgal davası, ecrimisil nedir, ecrimisil hesaplama, ecrimisil faiz başlangıcı, ecrimisil zamanaşımı, haksız işgal tazminatı, paylı mülkiyet ecrimisil, miras taşınmazı işgal I. GİRİŞ Haksız işgal, bir taşınmazın malikinin rızası olmaksızın kullanılmasıdır. Bu kullanım kiraya dayanmaz, hukuki bir sözleşmeye dayanmaz ve mülkiyet hakkının ihlali niteliğindedir. Haksız işgalin hukuki sonucu ise ecrimisildir. Ecrimisil, haksız olarak kullanılan taşınmaz için ödenmesi gereken kullanım bedelidir. Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler şunlardır: • Miras kalan taşınmazın tek mirasçı tarafından kullanılması • Ortaklığın giderilmesi sürecinde bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması • Kiracının sözleşme bitmesine rağmen tahliye etmemesi • Belediyenin taşınmazı fiilen kullanması Bu makalede ecrimisil davasının hukuki niteliği, şartları, hesaplama yöntemi, faiz başlangıcı, zamanaşımı, bil...