Av. Berkan GÖRCEĞİZ Alternatif Hukuk Bürosu

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Kat mülkiyeti, modern şehir yaşamının en yaygın mülkiyet modelidir. Özellikle büyük siteler, rezidanslar, karma projeler ve AVM’li konut alanlarında binlerce bağımsız bölüm maliki aynı taşınmaz üzerinde paylı hak sahibidir. Bu yapı, kaçınılmaz olarak yönetim, aidat, ortak alan kullanımı ve karar alma süreçlerinde uyuşmazlık doğurmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu uyuşmazlıkları düzenleyen temel mevzuattır. Ancak uygulamada özellikle şu konular yoğun dava konusu olmaktadır: • Yönetim planının hukuka aykırılığı • Aidat ve ortak gider itirazları • Genel kurul kararlarının iptali • Yönetici sorumluluğu • Ortak alanın amacı dışında kullanımı Bu makalede yönetim planının hukuki niteliği, aidat hesaplama esasları, genel kurul kararlarının iptali şartları, dava süreleri, görev ve yetki, icra takibi, haksız aidat savunmaları ve Yargıtay yaklaşımı detaylı biçimde ele alınacaktır. II. YÖNETİM PLANININ ...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Taşınmaz mülkiyeti, sahibine en geniş tasarruf yetkisini veren ayni haktır. Ancak bu hak sınırsız değildir. Özellikle komşu taşınmazlarla olan ilişki, kamu düzeni, imar planları ve sosyal hayatın gereklilikleri mülkiyet hakkını sınırlandırabilir. Bu sınırlandırmaların en teknik ve en önemli araçlarından biri irtifak haklarıdır. İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz lehine veya bir kişi lehine sınırlı ayni hak tesis edilmesidir. Uygulamada en çok karşılaşılan irtifak türlerinden biri geçit hakkıdır. Özellikle yola çıkışı olmayan veya ekonomik olarak kullanılamayan taşınmazlarda geçit hakkı davası büyük önem taşır. Bu makalede irtifak haklarının hukuki niteliği, türleri, geçit hakkının şartları, bedel hesaplaması, görev ve yetki, delil stratejisi, komşuluk hukuku ilkeleri ve Yargıtay uygulaması ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. II. İRTİFAK HAKLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ Türk Medeni Ka...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Paylı mülkiyet ve miras hukuku kesişiminde en sık karşılaşılan ve çoğu zaman aile içi ciddi uyuşmazlıklara yol açan dava türlerinden biri ön alım (şufa) davasıdır. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların ön alım hakkı gündeme gelir. Ön alım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış kanuni bir haktır. Bu hak, taşınmazın yabancı kişilerin eline geçmesini engellemek ve paylı mülkiyet dengesini korumak amacı taşır. Ancak uygulamada sürelerin kaçırılması, satış bedelinin yanlış değerlendirilmesi, muvazaalı satışlar ve kötü niyetli devirler nedeniyle ciddi hak kayıpları yaşanmaktadır. Bu makalede miras payının devri, paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti farkı, ön alım hakkının doğumu, dava şartları, hak düşürücü süreler, satış bedelinin tespiti, muvazaa iddiası, ihtiyati tedbir ve Yargıtay uygulaması ayrıntılı...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetinin güvenliğini sağlayan en temel hukuki mekanizmadır. Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi gereğince tapu sicili alenidir ve herkes tapu kaydına güvenebilir. Bu güven ilkesi (tapu siciline güven ilkesi), taşınmaz hukukunun temelidir. Ancak tapu sicilinin hatalı tutulması, yanlış intikal işlemleri, yolsuz tesciller, şerh hataları veya memur kusuru nedeniyle gerçek malik ciddi zarara uğrayabilir. İşte bu noktada TMK m.1007 devreye girer. TMK m.1007 açık ve nettir: “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” Bu hüküm, kusursuz sorumluluk esasına dayanır. Yani memurun kastı veya kusuru ispat edilmek zorunda değildir. Zarar ile tapu sicilinin yanlış tutulması arasında illiyet bağı kurulması yeterlidir. Bu makalede TMK 1007 kapsamında devlet sorumluluğunun şartları, dava stratejisi, ön şartlar, tazminat hesaplama yöntemi, faiz başlangıcı, zam...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Kamulaştırmasız el atma davaları, mülkiyet hakkının ihlaline ilişkin en ağır ve en teknik dava türlerinden biridir. Devlet veya belediye, bir taşınmaza fiilen el koymakta veya plan yoluyla taşınmazı kamu hizmetine ayırmakta; ancak usulüne uygun kamulaştırma yapmamakta ve bedel ödememektedir. Bu durum, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını ciddi biçimde sınırlar. Anayasa m.35 mülkiyet hakkını güvence altına alır. Aynı şekilde Anayasa m.46 kamulaştırmanın ancak kamu yararı amacıyla ve peşin bedel karşılığında yapılabileceğini düzenler. Buna rağmen uygulamada birçok taşınmaz, bedeli ödenmeksizin fiilen kamu hizmetine tahsis edilmekte veya imar planları ile kullanım dışı bırakılmaktadır. Bu makalede kamulaştırmasız el atma türleri, görevli ve yetkili mahkeme, tazminat hesaplama yöntemleri, faiz başlangıcı, zamanaşımı, bilirkişi incelemesi, fiili ve hukuki el atma ayrımı ve Yargıtay uygulaması a...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), uygulamada en sık karşılaşılan gayrimenkul davalarından biridir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, birden fazla mirasçının paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz üzerinde anlaşamaması sonucu açılır. Bu dava türü çoğu zaman basit bir “satış davası” gibi algılansa da gerçekte son derece teknik, stratejik ve ekonomik sonuçları ağır olan bir yargılama sürecidir. Çünkü dava sonucunda taşınmaz ya aynen taksim edilir ya da satış yoluyla paraya çevrilir. Satış ise çoğunlukla açık artırma yoluyla yapılır ve çoğu zaman piyasa değerinin altında sonuçlanabilir. Bu makalede ortaklığın giderilmesi davasının hukuki niteliği, görev ve yetki, aynen taksim – satış ayrımı, değerleme teknikleri, pay oranlarının önemi, ihaleye katılım stratejisi ve uygulamada yapılan hatalar detaylı biçimde ele alınacaktır. II. ORTAK MÜLKİYET TÜRLERİ Ortaklığın gi...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Ticari kira sözleşmeleri, ekonomik hacmi yüksek ve uzun süreli borç ilişkileri doğuran sözleşmelerdir. Özellikle alışveriş merkezleri, oteller, ofis binaları, zincir mağazalar ve üretim tesisleri gibi ticari alanlarda kira bedelleri çoğu zaman döviz üzerinden veya yüksek tutarlarda belirlenmektedir. Ancak ekonomik dalgalanmalar, döviz kurundaki ani artışlar, enflasyon oranlarındaki sıçramalar, pandemi gibi olağanüstü gelişmeler veya sektörel daralmalar kiracının ödeme gücünü ciddi biçimde etkileyebilir. Bu noktada iki temel uyuşmazlık türü ortaya çıkar: Kiracının tahliyesi Kira uyarlama (aşırı ifa güçlüğü) davası Bu makalede ticari kiralarda tahliye sebepleri, kira uyarlama davasının şartları, TBK m.138 çerçevesinde aşırı ifa güçlüğü, dövizli kira sözleşmeleri, delil stratejisi ve Yargıtay uygulaması ayrıntılı olarak ele alınacaktır. II. TİCARİ KİRALARIN HUKUKİ ÇERÇEVESİ Ticari kiralar, konut kira...

 Av. Berkan Görceğiz Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com I. GİRİŞ Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en yüksek ekonomik değere sahip ve en fazla uyuşmazlık doğuran sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, taşınmazını yükleniciye devretmekte; yüklenici ise belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmektedir. Ancak ekonomik dalgalanmalar, finansman yetersizliği, teknik kusurlar veya kötü niyetli davranışlar nedeniyle yüklenicinin edimini zamanında ve gereği gibi yerine getirmemesi sık karşılaşılan bir durumdur. Bu noktada “yüklenicinin temerrüdü” kavramı devreye girer. Bu makalede; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, temerrüt şartları, fesih türleri, tapu iptali, cezai şart, tazminat kalemleri ve uygulamadaki stratejik riskler ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikli bir sözleşmedir. Hem eser sözleşmes...