ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARINDA SATIŞ STRATEJİSİ, PAY ORANLARI VE DEĞERLEME TEKNİĞİ PAYLI VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETTE ORTAKLIĞIN SONA ERDİRİLMESİ
Av. Berkan Görceğiz
Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com
I. GİRİŞ
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), uygulamada en sık karşılaşılan gayrimenkul davalarından biridir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, birden fazla mirasçının paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz üzerinde anlaşamaması sonucu açılır.
Bu dava türü çoğu zaman basit bir “satış davası” gibi algılansa da gerçekte son derece teknik, stratejik ve ekonomik sonuçları ağır olan bir yargılama sürecidir. Çünkü dava sonucunda taşınmaz ya aynen taksim edilir ya da satış yoluyla paraya çevrilir. Satış ise çoğunlukla açık artırma yoluyla yapılır ve çoğu zaman piyasa değerinin altında sonuçlanabilir.
Bu makalede ortaklığın giderilmesi davasının hukuki niteliği, görev ve yetki, aynen taksim – satış ayrımı, değerleme teknikleri, pay oranlarının önemi, ihaleye katılım stratejisi ve uygulamada yapılan hatalar detaylı biçimde ele alınacaktır.
II. ORTAK MÜLKİYET TÜRLERİ
Ortaklığın giderilmesi davası iki mülkiyet türünde gündeme gelir:
Paylı mülkiyet (TMK m.688 vd.)
Elbirliği mülkiyeti (TMK m.701 vd.)
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir pay oranı vardır.
Elbirliği mülkiyetinde pay oranı belirli değildir; tüm ortaklar taşınmazın tamamına birlikte malik sayılır.
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti söz konusudur.
III. DAVA HAKKI VE ŞARTLARI
Her paydaş ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Bu hak kural olarak süreye tabi değildir. Zamanaşımı söz konusu değildir.
Ancak taraflar arasında ortaklığın belirli süre devam edeceğine dair sözleşme varsa bu süre içinde dava açılamaz.
IV. GÖREV VE YETKİ
Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetkili)
V. AYNEN TAKSİM Mİ, SATIŞ MI?
Mahkeme öncelikle aynen taksim imkanı olup olmadığını araştırır.
Aynen taksim için:
• Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması
• İmar mevzuatına uygunluk
• Pay oranlarına göre bölünebilirlik
gereklidir.
Bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilir.
Uygulamada çoğu taşınmaz aynen taksime elverişli değildir ve satış kararı verilir.
VI. SATIŞ USULÜ
Satış icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır.
İlk artırmada muhammen bedelin %50’si aranır.
İkinci artırmada daha düşük bedelle satış gerçekleşebilir.
Bu durum çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında el değiştirmesine yol açar.
VII. DEĞERLEME VE BİLİRKİŞİ
Mahkeme bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini belirler.
Bilirkişi:
• Konum
• İmar durumu
• Yüzölçümü
• Emsal satışlar
• Gelir potansiyeli
gibi kriterleri inceler.
Muhammen bedel bu rapora göre belirlenir.
VIII. PAY ORANLARININ ÖNEMİ
Satış bedeli pay oranlarına göre dağıtılır.
Pay oranı yanlışsa ciddi hak kaybı doğabilir.
Bu nedenle miras payları ve tapu kayıtları dava öncesinde titizlikle incelenmelidir.
IX. İHALEYE KATILIM STRATEJİSİ
Ortaklardan biri ihaleye katılabilir.
Stratejik olarak:
• İhaleye katılım planlanmalı
• Finansman hazır olmalı
• İhale süreci yakından takip edilmeli
Aksi halde taşınmaz üçüncü kişiye geçebilir.
X. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ VE DİĞER DAVALAR
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken:
• Tapu iptal
• Miras paylaşımı
• Ecrimisil
gibi davalar açılabilir.
Ancak bu davalar satış sürecini etkileyebilir.
XI. ECRİMİSİL VE KULLANIM BEDELİ
Ortaklardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğer ortaklar ecrimisil talep edebilir.
Bu talep ayrı dava konusu yapılabilir.
XII. UYGULAMADA EN SIK HATALAR
Değerleme raporuna itiraz edilmemesi
İhale sürecinin takip edilmemesi
Pay oranlarının kontrol edilmemesi
Aynen taksim imkanı araştırılmadan satışa razı olunması
Bu hatalar ciddi ekonomik kayıplara yol açar.
XIII. STRATEJİK ANALİZ
Ortaklığın giderilmesi davası sadece hukuki değil, ekonomik bir süreçtir.
Bazen dava açmadan önce uzlaşma daha avantajlı olabilir.
Bazen ise ihaleye katılarak taşınmazın tamamını almak daha rasyoneldir.
Her dosya kendi ekonomik dinamiklerine göre değerlendirilmelidir.
XIV. YARGITAY YAKLAŞIMI
Yargıtay, aynen taksim mümkünse satışa karar verilmemesi gerektiğini vurgular.
Ancak uygulamada imar mevzuatı nedeniyle çoğu dosya satışla sonuçlanır.
XV. SONUÇ
Ortaklığın giderilmesi davaları basit görünse de stratejik öneme sahiptir.
Doğru planlama yapılmazsa taşınmaz piyasa değerinin çok altında satılabilir.
Pay sahipleri açısından:
• Değerleme raporu
• İhale süreci
• Pay oranı
• Uzlaşma ihtimali
dikkatle değerlendirilmelidir.
Bu dosyalar hem miras hukuku hem gayrimenkul hukuku bilgisi gerektirir.
Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul ve Miras Hukuku
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com
Yorumlar
Yorum Gönder