KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI İPTALİ, AİDAT UYUŞMAZLIKLARI VE GENEL KURUL KARARLARININ YARGISAL DENETİMİ SİTE VE APARTMAN YAŞAMINDA HUKUKİ SORUMLULUKLAR

 Av. Berkan Görceğiz

Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

I. GİRİŞ

Kat mülkiyeti, modern şehir yaşamının en yaygın mülkiyet modelidir. Özellikle büyük siteler, rezidanslar, karma projeler ve AVM’li konut alanlarında binlerce bağımsız bölüm maliki aynı taşınmaz üzerinde paylı hak sahibidir. Bu yapı, kaçınılmaz olarak yönetim, aidat, ortak alan kullanımı ve karar alma süreçlerinde uyuşmazlık doğurmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu uyuşmazlıkları düzenleyen temel mevzuattır. Ancak uygulamada özellikle şu konular yoğun dava konusu olmaktadır:

• Yönetim planının hukuka aykırılığı
• Aidat ve ortak gider itirazları
• Genel kurul kararlarının iptali
• Yönetici sorumluluğu
• Ortak alanın amacı dışında kullanımı

Bu makalede yönetim planının hukuki niteliği, aidat hesaplama esasları, genel kurul kararlarının iptali şartları, dava süreleri, görev ve yetki, icra takibi, haksız aidat savunmaları ve Yargıtay yaklaşımı detaylı biçimde ele alınacaktır.

II. YÖNETİM PLANININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Tapuya tescil edilir ve bütün kat maliklerini bağlar.

Yönetim planı, apartman veya sitenin “anayasası” niteliğindedir.

Ancak bu plan kanuna aykırı olamaz.

III. YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

Yönetim planı, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebilir.

Ancak değişiklik kamu düzenine veya emredici hükümlere aykırı olamaz.

IV. YÖNETİM PLANI İPTAL DAVASI

Yönetim planı kanuna aykırı ise iptal davası açılabilir.

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

İptal davası süreye tabi değildir; ancak kötü niyet iddiası varsa zamanaşımı tartışması doğabilir.

V. AİDAT VE ORTAK GİDER YÜKÜMLÜLÜĞÜ

KMK m.20 gereğince kat malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır.

Ortak giderler:

• Kapıcı
• Güvenlik
• Temizlik
• Asansör bakım
• Sigorta
• Ortak alan elektrik ve su

VI. AİDAT HESAPLAMA ESASI

Kural olarak arsa payı oranında paylaşım yapılır.

Ancak yönetim planı farklı bir oran öngörebilir.

Eşit paylaşım ancak kanunda belirtilen hallerde mümkündür.

VII. AİDAT İTİRAZI

Kat maliki:

• Giderin ortak gider olmadığını
• Hesaplamanın yanlış olduğunu
• Yönetim planına aykırılık bulunduğunu

ileri sürebilir.

Ancak ödeme yapmadan tamamen itiraz etmek risklidir.

VIII. İCRA TAKİBİ VE İTİRAZ

Aidat borcu ödenmezse yönetim icra takibi başlatabilir.

Kat maliki itiraz ederse alacaklı itirazın iptali davası açabilir.

Bu davada borcun varlığı incelenir.

IX. GENEL KURUL KARARLARININ İPTALİ

KMK m.33 gereğince kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir.

Şartlar:

• Kararın kanuna aykırı olması
• Yönetim planına aykırı olması
• Dürüstlük kuralına aykırılık

Dava süresi genellikle 1 aydır.

X. YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU

Yönetici vekil gibi sorumludur.

Hesap verme yükümlülüğü vardır.

Usulsüz harcama veya kötü yönetim halinde sorumluluk doğar.

XI. ORTAK ALANIN AMACI DIŞINDA KULLANIMI

Ortak alanın kiraya verilmesi, reklam panosu asılması, teras kapatılması gibi durumlar sık uyuşmazlık konusudur.

Bu tür işlemler çoğunluk kararına bağlıdır.

XII. İHTİYATİ TEDBİR

Aidat artışı veya ortak alan müdahalesi halinde tedbir talep edilebilir.

XIII. YARGITAY UYGULAMASI

Yargıtay, yönetim planının bağlayıcılığını vurgular.

Ancak kanuna aykırı kararlar iptal edilmektedir.

XIV. STRATEJİK YAKLAŞIM

Kat maliklerinin:

• Yönetim planını incelemesi
• Toplantı tutanaklarını kontrol etmesi
• Hesap cetvellerini denetlemesi

gereklidir.

XV. UYGULAMADA SIK HATALAR

  1. Sürelerin kaçırılması

  2. Toplantıya katılmadan itiraz edilmesi

  3. Aidat borcunun tamamen ödenmemesi

XVI. SONUÇ

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sosyal hayatın en yaygın davalarıdır.

Yönetim planı ve genel kurul kararları yargı denetimine tabidir.

Aidat ve ortak giderler hukuka uygun hesaplanmalıdır.

Bu davalar hem teknik hem pratik bilgi gerektirir.

Av. Berkan Görceğiz
Kat Mülkiyeti ve Gayrimenkul Hukuku
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com



Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir? (Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde 2026 Güncel Rehber)

  I. Vasiyetnamenin Hukuki Niteliği Vasiyetname, kişinin ölümünden sonra malvarlığının kimlere ve hangi oranlarda intikal edeceğini belirlediği tek taraflı, ölüme bağlı bir tasarruftur. Türk Medeni Kanunu’na göre vasiyetname: Tek taraflıdır Ölümle hüküm doğurur Miras bırakan tarafından her zaman geri alınabilir Vasiyetname, miras sözleşmesinden farklıdır. Miras sözleşmesi iki taraflıdır; vasiyetname ise tamamen miras bırakanın iradesine dayanır. II. Vasiyetname Düzenleme Ehliyeti Vasiyetname düzenleyebilmek için: Ayırt etme gücüne sahip olmak 15 yaşını doldurmuş olmak gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin yaptığı vasiyetname iptal edilebilir. Bu husus uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. III. Vasiyetname Türleri Türk Medeni Kanunu’na göre üç tür vasiyetname vardır: 1. Resmî Vasiyetname En güvenli ve en az ihtilafa açık vasiyet türüdür. Noter, sulh hâkimi veya yetkili memur önünde düzenlenir. Özellikleri: İki tanık bulunur Resmî...
Devamı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (2026 Güncel Hukuki Çerçeve)

  I. Genel Tanım Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava özellikle: Miras sonrası taşınmaz paylaşımında, Kardeşler arasında kalan aile evinde, Hisseli tapulu arsalarda sıklıkla gündeme gelir. Temel ilke şudur: Hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir. II. Hukuki Dayanak Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanır. İki temel mülkiyet türü söz konusudur: 1. Paylı Mülkiyet Her paydaşın belirli oranlı hissesi vardır ve bu hisse tapuda gösterilir. 2. Elbirliği Mülkiyeti Miras durumunda ortaya çıkar. Mirasçılar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; bireysel tasarruf mümkün değildir. Miras paylaşılmadığı sürece elbirliği mülkiyeti devam eder. III. Dava Hangi Hallerde Açılır?...
Devamı

Ticari Alacaklarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2026 Güncel Hukuki Rejim)

  I. Genel Çerçeve Ticari alacak uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, belirli şartlar altında zorunludur . Bu yükümlülük, Türk Ticaret Kanunu m.5/A ile düzenlenmiştir. Temel kural: Konusu bir miktar para olan ticari davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. II. Hangi Uyuşmazlıklarda Zorunludur? Zorunlu arabuluculuk şu durumlarda uygulanır: Tarafların tacir olması Uyuşmazlığın ticari nitelikte olması Talebin para alacağına ilişkin olması Örneğin: Fatura alacakları Cari hesap alacakları Sözleşmeden doğan para talepleri Hizmet bedeli alacakları bu kapsamdadır. III. Hangi Durumlarda Zorunlu Değildir? Aşağıdaki hallerde zorunlu arabuluculuk uygulanmaz: İhtiyati haciz talepleri İcra takibi başlatılması Kambiyo senetlerine özgü takip Konkordato ve iflas talepleri İhtiyati tedbir başvuruları Ancak itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. IV. Süreç Nasıl Ba...
Devamı