HİSSELİ TAPUDA ÖN ALIM (ŞUFA) DAVASI YASAL ÖN ALIM HAKKI, SÜRELER, İSPAT YÜKÜ VE STRATEJİK SAVUNMA

 Av. Berkan Görceğiz

Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

Anahtar Kelimeler: ön alım davası, şufa hakkı nedir, hisseli tapu satış iptali, paylı mülkiyet ön alım, şufa süresi, tapu iptal ve tescil, paydaş hakları, şufa savunma stratejisi

I. GİRİŞ

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satmasıdır. Bu durumda diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu m.732 uyarınca “yasal ön alım hakkı”na sahiptir.

Uygulamada bu hak “şufa hakkı” olarak bilinir.

Ön alım hakkı, paydaşların taşınmaz üzerindeki kontrolünü korumaya yönelik güçlü bir ayni hak niteliğindedir. Ancak süreye tabidir ve teknik kurallara bağlıdır.

Bu makalede şufa hakkının hukuki niteliği, dava şartları, süreler, görevli mahkeme, satış bedelinin belirlenmesi, muvazaalı satışlar, kötü niyet savunması ve Yargıtay uygulaması SEO uyumlu ve ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.

II. YASAL ÖN ALIM HAKKININ DAYANAĞI

TMK m.732:

“Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilir.”

Bu hak kanundan doğar.

Sözleşmeyle kaldırılabilir ancak tapuya şerh verilmelidir.

III. ÖN ALIM HAKKININ ŞARTLARI

  1. Paylı mülkiyet bulunmalı

  2. Pay üçüncü kişiye satılmalı

  3. Satış gerçek olmalı

Bağış ve trampa işlemlerinde şufa hakkı doğmaz.

IV. SÜRELER

TMK m.733’e göre:

• Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay
• Her hâlde satıştan itibaren 2 yıl

Bu süreler hak düşürücüdür.

Mahkeme resen dikkate alır.

V. GÖREV VE YETKİ

Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Yetki kesindir.

VI. DAVA NİTELİĞİ

Şufa davası tapu iptal ve tescil davasıdır.

Mahkeme, davacının satış bedelini ödemesi karşılığında tapunun davacı adına tesciline karar verir.

VII. SATIŞ BEDELİ

Davacı satış bedelini mahkeme veznesine depo eder.

Bedel resmi senette yazılı bedeldir.

VIII. MUVAZAALI SATIŞ

Uygulamada satış bedeli düşük gösterilir.

Mahkeme gerçek bedeli araştırabilir.

IX. ŞUFA HAKKININ KÖTÜYE KULLANIMI

Şufa hakkı dürüstlük kuralına uygun kullanılmalıdır.

X. İYİ NİYET SAVUNMASI

Alıcı üçüncü kişi iyi niyet iddiasında bulunabilir.

Ancak yasal şufa hakkı ayni haktır ve güçlüdür.

XI. İSPAT YÜKÜ

Davacı:

• Paydaş olduğunu
• Satışın yapıldığını
• Süre içinde dava açtığını

ispat etmelidir.

XII. DELİLLER

• Tapu kaydı
• Satış sözleşmesi
• Tebligat
• Tanık

XIII. YARGITAY UYGULAMASI

Yargıtay süreleri katı uygular.

Bedel araştırmasında resmi senet esas alınır.

XIV. STRATEJİK SAVUNMA

Alıcı açısından:

• Süre itirazı
• Satış türü savunması
• Bedel muvazaası

XV. SONUÇ

Şufa davası paylı mülkiyette güçlü bir kontrol mekanizmasıdır.

Ancak süreler kesin ve katıdır.

Doğru strateji ile taşınmaz kontrolü sağlanabilir.

Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul ve Tapu Hukuku
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com



Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir? (Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde 2026 Güncel Rehber)

  I. Vasiyetnamenin Hukuki Niteliği Vasiyetname, kişinin ölümünden sonra malvarlığının kimlere ve hangi oranlarda intikal edeceğini belirlediği tek taraflı, ölüme bağlı bir tasarruftur. Türk Medeni Kanunu’na göre vasiyetname: Tek taraflıdır Ölümle hüküm doğurur Miras bırakan tarafından her zaman geri alınabilir Vasiyetname, miras sözleşmesinden farklıdır. Miras sözleşmesi iki taraflıdır; vasiyetname ise tamamen miras bırakanın iradesine dayanır. II. Vasiyetname Düzenleme Ehliyeti Vasiyetname düzenleyebilmek için: Ayırt etme gücüne sahip olmak 15 yaşını doldurmuş olmak gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin yaptığı vasiyetname iptal edilebilir. Bu husus uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. III. Vasiyetname Türleri Türk Medeni Kanunu’na göre üç tür vasiyetname vardır: 1. Resmî Vasiyetname En güvenli ve en az ihtilafa açık vasiyet türüdür. Noter, sulh hâkimi veya yetkili memur önünde düzenlenir. Özellikleri: İki tanık bulunur Resmî...
Devamı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (2026 Güncel Hukuki Çerçeve)

  I. Genel Tanım Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava özellikle: Miras sonrası taşınmaz paylaşımında, Kardeşler arasında kalan aile evinde, Hisseli tapulu arsalarda sıklıkla gündeme gelir. Temel ilke şudur: Hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir. II. Hukuki Dayanak Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanır. İki temel mülkiyet türü söz konusudur: 1. Paylı Mülkiyet Her paydaşın belirli oranlı hissesi vardır ve bu hisse tapuda gösterilir. 2. Elbirliği Mülkiyeti Miras durumunda ortaya çıkar. Mirasçılar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; bireysel tasarruf mümkün değildir. Miras paylaşılmadığı sürece elbirliği mülkiyeti devam eder. III. Dava Hangi Hallerde Açılır?...
Devamı

Ticari Alacaklarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2026 Güncel Hukuki Rejim)

  I. Genel Çerçeve Ticari alacak uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, belirli şartlar altında zorunludur . Bu yükümlülük, Türk Ticaret Kanunu m.5/A ile düzenlenmiştir. Temel kural: Konusu bir miktar para olan ticari davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. II. Hangi Uyuşmazlıklarda Zorunludur? Zorunlu arabuluculuk şu durumlarda uygulanır: Tarafların tacir olması Uyuşmazlığın ticari nitelikte olması Talebin para alacağına ilişkin olması Örneğin: Fatura alacakları Cari hesap alacakları Sözleşmeden doğan para talepleri Hizmet bedeli alacakları bu kapsamdadır. III. Hangi Durumlarda Zorunlu Değildir? Aşağıdaki hallerde zorunlu arabuluculuk uygulanmaz: İhtiyati haciz talepleri İcra takibi başlatılması Kambiyo senetlerine özgü takip Konkordato ve iflas talepleri İhtiyati tedbir başvuruları Ancak itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. IV. Süreç Nasıl Ba...
Devamı