GAYRİMENKULDE HİLE VE GABİN NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI AŞIRI YARARLANMA, İRADE SAKATLIĞI VE SATIŞ BEDELİNİN GERÇEKLİĞİ

 Av. Berkan Görceğiz

Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

Anahtar Kelimeler: tapu iptal davası, gabin nedir, hile nedeniyle tapu iptali, aşırı yararlanma davası, taşınmaz satışında gabin, satış bedeli muvazaa, tapu iptal ve tescil, irade sakatlığı

I. GİRİŞ

Gayrimenkul satışları, ekonomik değeri yüksek işlemler olup tarafların iradelerinin sağlıklı oluşması büyük önem taşır. Ancak uygulamada özellikle yaşlılar, ekonomik sıkıntı içindeki kişiler veya hukuki bilgi eksikliği olan malikler, taşınmazlarını gerçek değerinin çok altında satmak zorunda kalabilmekte ya da aldatılabilmektedir.

Bu tür durumlarda iki temel hukuki kavram devreye girer:

1. Hile (aldatma)

2. Gabin (aşırı yararlanma)

Her iki durumda da tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir. Ancak bu davalar teknik şartlara tabidir ve süreler kritik önemdedir.

Bu makalede hile ve gabin kavramları, hukuki dayanak, ispat yükü, süreler, görevli mahkeme, satış bedelinin tespiti, muvazaa ile farkı ve Yargıtay uygulaması SEO uyumlu ve detaylı şekilde ele alınacaktır.

II. HİLE (ALDATMA) NEDİR?

Türk Borçlar Kanunu m.36 uyarınca hile, bir tarafın diğerini aldatması sonucu sözleşme yapmaya yönlendirmesidir.

Hile varsa sözleşme iptal edilebilir.

Taşınmaz satışında hile örnekleri:

• Satış bedelinin farklı gösterilmesi
• Borç kapatma vaadiyle kandırma
• Sağlık durumundan yararlanma
• Bilgi saklama

Hile ispat edilirse tapu iptal edilir.

III. GABİN (AŞIRI YARARLANMA) NEDİR?

TBK m.28’e göre bir tarafın zor durumda olmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak açık oransızlık yaratılması gabindir.

Şartlar:

1. Açık oransızlık

2. Zor durum veya deneyimsizlik

3. Karşı tarafın bu durumu bilmesi

Taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılması gabin oluşturabilir.

IV. GABİNDE SÜRE

Gabin davası 1 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Bu süre sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren başlar.

Mahkeme süreyi resen dikkate alır.

V. HİLEDE SÜRE

Hile halinde iptal hakkı 1 yıl içinde kullanılmalıdır.

Ancak hilenin öğrenildiği tarihten itibaren süre başlar.

VI. GÖREV VE YETKİ

Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

VII. SATIŞ BEDELİNİN TESPİTİ

Bilirkişi:

• Satış tarihindeki piyasa değeri
• Emsal satışlar
• İmar durumu
• Taşınmazın özellikleri

üzerinden analiz yapar.

Açık oransızlık varsa gabin karinesi oluşabilir.

VIII. MUVAZAA İLE FARKI

Muvazaada taraflar görünürdeki işlemi gerçek iradelerini gizlemek için yapar.

Gabin ve hilede ise irade sakatlanmıştır.

Bu ayrım davanın hukuki niteliğini belirler.

IX. İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİ

Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse TMK 1023 gündeme gelir.

İyi niyetli üçüncü kişi korunabilir.

Bu durumda tazminat gündeme gelebilir.

X. BELİRSİZ ALACAK STRATEJİSİ

Zarar miktarı net değilse belirsiz alacak davası açılabilir.

XI. DELİL STRATEJİSİ

• Tanık beyanı
• Banka kayıtları
• Sağlık raporları
• Emsal değer raporu

kritiktir.

XII. YARGITAY UYGULAMASI

Yargıtay açık oransızlık ve zor durumun birlikte gerçekleşmesini arar.

Her düşük bedel gabin değildir.

XIII. STRATEJİK DEĞERLENDİRME

Dava açmadan önce:

• Süre kontrolü
• Değerleme analizi
• Satış koşullarının incelenmesi

gereklidir.

XIV. SONUÇ

Hile ve gabin davaları teknik ve süreye bağlı davalardır.

Doğru delil ve doğru hukuki nitelendirme hayati önemdedir.

Bu davalar mülkiyet hakkının korunmasına yöneliktir.

Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul ve Tapu İptal Davaları
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com