İMAR PLANLARINA İTİRAZ, PLAN İPTAL DAVASI VE TAŞINMAZ DEĞER KAYBI TAZMİNATI PLAN DEĞİŞİKLİKLERİNİN MÜLKİYET HAKKINA ETKİSİ VE HUKUKİ KORUMA YOLLARI
Av. Berkan Görceğiz
Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com
I. GİRİŞ
İmar planları, bir taşınmazın kaderini belirleyen en önemli idari işlemlerdendir. Bir parselin konut alanı mı, ticaret alanı mı, park mı, yol mu, eğitim alanı mı olacağı; emsal oranı, yapı yüksekliği, kullanım türü gibi tüm teknik parametreler imar planları ile belirlenir. Bu nedenle imar planında yapılan bir değişiklik, çoğu zaman taşınmazın ekonomik değerini doğrudan ve dramatik biçimde etkiler.
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık şudur: Taşınmaz, plan değişikliği öncesinde yüksek yapılaşma hakkına sahipken; yapılan plan tadilatı ile yapılaşma hakkı düşürülmekte ya da taşınmaz kamu kullanımına ayrılmaktadır. Malik açısından bu durum ciddi değer kaybı doğurur.
Bu makalede; imar planına itiraz süreci, plan iptal davası, yürütmenin durdurulması, kamulaştırmasız el atma, plan değişikliği nedeniyle değer kaybı ve tazminat yolları bütüncül olarak ele alınacaktır.
II. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ
İmar planları idari işlemdir. Düzenleyici işlemler niteliğindedir ve genel, objektif kurallar içerir.
Planlar hiyerarşik yapıdadır:
Nazım İmar Planı (1/5000)
Uygulama İmar Planı (1/1000)
Alt ölçekli plan üst ölçekli plana uygun olmak zorundadır. Planlar arasında hiyerarşi vardır.
Plan değişiklikleri de aynı şekilde idari işlemdir ve idari yargı denetimine tabidir.
III. İMAR PLANINA İTİRAZ SÜRECİ
Plan askıya çıkarıldıktan sonra, askı süresi içinde (genellikle 30 gün) ilgililer itiraz edebilir.
Bu itiraz idari başvuru niteliğindedir. İtirazın reddi halinde ya da zımni ret durumunda idari yargı yolu açılır.
Burada dikkat edilmesi gereken kritik husus süre hesabıdır. Plan askı tarihinden itibaren dava açma süresi başlar. Süre kaçırılırsa plan kesinleşir ve iptal davası açma imkanı ortadan kalkabilir.
IV. PLAN İPTAL DAVASI
Plan iptal davaları idare mahkemesinde açılır.
Görevli mahkeme: İdare Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi
Dava açma süresi genellikle 60 gündür.
Plan iptal davasında mahkeme şu kriterleri inceler:
Planlama esaslarına uygunluk
Şehircilik ilkeleri
Kamu yararı
Üst ölçekli plana uygunluk
Bilimsel ve teknik gerekçeler
Plan değişikliği kişiye özel yapılamaz. Kamu yararı objektif olmalıdır.
V. YÜRÜTMENİN DURDURULMASI
Plan iptal davası açıldığında ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.
Yürütmenin durdurulması için iki şart aranır:
Açık hukuka aykırılık
Telafisi güç veya imkansız zarar
Plan uygulamaya girerse yapı ruhsatı verilebilir, inşaat başlayabilir. Bu nedenle yürütmenin durdurulması kararı kritik önemdedir.
VI. PLAN DEĞİŞİKLİĞİ VE DEĞER KAYBI
Plan değişikliği taşınmazın değerini düşürebilir.
Örnek:
• Emsal düşürülmesi
• Kat yüksekliği azaltılması
• Ticaret alanının konut alanına çevrilmesi
• Park veya yol olarak ayrılması
Bu tür durumlarda taşınmazın ekonomik potansiyeli azalır.
Burada şu soru ortaya çıkar: Her değer kaybı tazminat hakkı doğurur mu?
Hayır. İdarenin plan yapma yetkisi vardır. Ancak plan değişikliği mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlıyorsa tazminat gündeme gelir.
VII. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA
Taşınmaz planla kamu hizmetine ayrılmış ancak uzun süre kamulaştırılmamışsa kamulaştırmasız el atma davası gündeme gelir.
Bu durumda malik:
• Bedel tespiti ve tazminat
• Fiili el atma varsa ecrimisil
talep edebilir.
Yargıtay ve Danıştay içtihatları bu konuda geniş bir koruma alanı oluşturmuştur.
VIII. İMAR KISITLILIKLARI VE MÜLKİYET HAKKI
Anayasa m.35 mülkiyet hakkını korur.
Ancak mülkiyet hakkı sınırsız değildir. Kamu yararı gereği sınırlandırılabilir.
Burada ölçülülük ilkesi devreye girer.
Plan değişikliği:
• Orantılı mı?
• Malik üzerinde aşırı yük oluşturuyor mu?
• Kamusal yarar ile bireysel zarar arasında denge var mı?
Mahkeme bu dengeyi inceler.
IX. TAZMİNAT DAVALARI
Plan iptal edilmemiş olsa dahi aşırı külfet doğuyorsa tam yargı davası açılabilir.
Bu dava idare mahkemesinde açılır.
Zarar kalemleri:
• Değer kaybı
• Kullanım kaybı
• Yatırım kaybı
• Finansman maliyeti
Bilirkişi incelemesi ile değer farkı hesaplanır.
X. BİLİRKİŞİ VE DEĞER TESPİTİ
Değer kaybı davalarında bilirkişi heyeti genellikle:
• Harita mühendisi
• Şehir plancısı
• İnşaat mühendisi
• Gayrimenkul değerleme uzmanı
gibi uzmanlardan oluşur.
Plan öncesi ve plan sonrası değer karşılaştırması yapılır.
XI. UYGULAMADA KARŞILAŞILAN HATALAR
Sürelerin kaçırılması
Yanlış yargı yoluna başvurulması
Yürütmenin durdurulması talep edilmemesi
Değer kaybının teknik raporla desteklenmemesi
Bu hatalar telafisi zor sonuçlar doğurur.
XII. SONUÇ
İmar planları, taşınmazın ekonomik kaderini belirler.
Plan değişikliği karşısında malik:
• Süreleri kaçırmamalı
• İtiraz sürecini doğru yönetmeli
• İptal davası açmalı
• Gerekirse tam yargı davası ile tazminat talep etmeli
Mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve idarenin planlama yetkisi sınırsız değildir.
Bu alandaki davalar hem teknik hem stratejik bilgi gerektirir.
Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul ve İmar Hukuku
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com
Yorumlar
Yorum Gönder