KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NEDİR?

 

  1. TBK 344–345 KAPSAMINDA YENİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Av. Berkan Görceğiz
Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

I. GİRİŞ

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin devam ettiği durumlarda kira bedelinin mahkeme kararı ile yeniden belirlenmesini sağlayan özel nitelikli bir davadır. Bu dava klasik bir alacak davası değildir; inşai nitelik taşır ve ileriye etkili sonuç doğurur.

Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde rayiç kira bedeli ile sözleşmede ödenen kira arasında ciddi fark oluştuğunda bu dava gündeme gelir.

II. HUKUKİ DAYANAK

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve 345 hükümleri kira bedelinin belirlenmesini düzenler.

TBK 344
Taraflar arasında kira artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi kanuni sınırlamalar uygulanır.

TBK 345
Kira tespit davasının yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya ihtar gönderilmesi gerekir.

III. 5 YILLIK SÜRE KURALI

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmadan hak ve nesafet esasına göre kira bedeli tespiti yapılamaz.

Beşinci yılın sonunda mahkeme:

• Emsal kira bedellerini
• Taşınmazın konumunu
• Yüzölçümünü
• Kullanım amacını

değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.

Uygulamada sık yapılan hata; yenilenen kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile beş yılın yanlış hesaplanmasıdır.

IV. GÖREV VE YETKİ

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetki, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıca davalının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.

V. 30 GÜN KURALI

Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmalı veya kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.

Bu şart yerine getirilmezse mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde uygulanır.

Bu durum kira alacağı açısından ciddi kayıp doğurabilir.

VI. HAK VE NESAFET İNDİRİMİ

Mahkeme bilirkişi tarafından belirlenen rayiç kira bedelini doğrudan hükme bağlamaz.

Yargıtay içtihatlarına göre genellikle %10–30 arası hak ve nesafet indirimi uygulanır.

Bu nedenle talep stratejisi gerçekçi kurulmalıdır.

VII. FAZLAYA İLİŞKİN HAKLAR SAKLI TUTULABİLİR Mİ?

Kira tespit davalarında talep bölünemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre fazlaya ilişkin hak saklı tutulamaz ve ıslah yoluyla artırılamaz.

Bu dava sadece dava dilekçesinde belirtilen dönem için sonuç doğurur.

VIII. FAİZ VE UYGULAMA

Kira tespit davası kesinleşmeden icra edilemez.

Ancak kesinleşme sonrası fark kira bedeli faizi ile talep edilebilir.

IX. SONUÇ

Kira tespit davaları teknik ve süreye bağlı davalardır.

Başarı için:

• 5 yıllık sürenin doğru hesaplanması
• 30 gün şartının sağlanması
• Emsal analizinin güçlü yapılması
• Hak ve nesafet indiriminin öngörülmesi

gereklidir.

Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul Hukuku – Kira Uyuşmazlıkları
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com



Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir? (Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde 2026 Güncel Rehber)

  I. Vasiyetnamenin Hukuki Niteliği Vasiyetname, kişinin ölümünden sonra malvarlığının kimlere ve hangi oranlarda intikal edeceğini belirlediği tek taraflı, ölüme bağlı bir tasarruftur. Türk Medeni Kanunu’na göre vasiyetname: Tek taraflıdır Ölümle hüküm doğurur Miras bırakan tarafından her zaman geri alınabilir Vasiyetname, miras sözleşmesinden farklıdır. Miras sözleşmesi iki taraflıdır; vasiyetname ise tamamen miras bırakanın iradesine dayanır. II. Vasiyetname Düzenleme Ehliyeti Vasiyetname düzenleyebilmek için: Ayırt etme gücüne sahip olmak 15 yaşını doldurmuş olmak gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin yaptığı vasiyetname iptal edilebilir. Bu husus uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. III. Vasiyetname Türleri Türk Medeni Kanunu’na göre üç tür vasiyetname vardır: 1. Resmî Vasiyetname En güvenli ve en az ihtilafa açık vasiyet türüdür. Noter, sulh hâkimi veya yetkili memur önünde düzenlenir. Özellikleri: İki tanık bulunur Resmî...
Devamı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (2026 Güncel Hukuki Çerçeve)

  I. Genel Tanım Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava özellikle: Miras sonrası taşınmaz paylaşımında, Kardeşler arasında kalan aile evinde, Hisseli tapulu arsalarda sıklıkla gündeme gelir. Temel ilke şudur: Hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir. II. Hukuki Dayanak Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanır. İki temel mülkiyet türü söz konusudur: 1. Paylı Mülkiyet Her paydaşın belirli oranlı hissesi vardır ve bu hisse tapuda gösterilir. 2. Elbirliği Mülkiyeti Miras durumunda ortaya çıkar. Mirasçılar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; bireysel tasarruf mümkün değildir. Miras paylaşılmadığı sürece elbirliği mülkiyeti devam eder. III. Dava Hangi Hallerde Açılır?...
Devamı

Ticari Alacaklarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2026 Güncel Hukuki Rejim)

  I. Genel Çerçeve Ticari alacak uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, belirli şartlar altında zorunludur . Bu yükümlülük, Türk Ticaret Kanunu m.5/A ile düzenlenmiştir. Temel kural: Konusu bir miktar para olan ticari davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. II. Hangi Uyuşmazlıklarda Zorunludur? Zorunlu arabuluculuk şu durumlarda uygulanır: Tarafların tacir olması Uyuşmazlığın ticari nitelikte olması Talebin para alacağına ilişkin olması Örneğin: Fatura alacakları Cari hesap alacakları Sözleşmeden doğan para talepleri Hizmet bedeli alacakları bu kapsamdadır. III. Hangi Durumlarda Zorunlu Değildir? Aşağıdaki hallerde zorunlu arabuluculuk uygulanmaz: İhtiyati haciz talepleri İcra takibi başlatılması Kambiyo senetlerine özgü takip Konkordato ve iflas talepleri İhtiyati tedbir başvuruları Ancak itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. IV. Süreç Nasıl Ba...
Devamı