ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI NEDİR? NASIL AÇILIR?

 

Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Satış Yoluyla Ortaklığın Sona Erdirilmesi

Av. Berkan Görceğiz
Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

I. GİRİŞ

Gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri “ortaklığın giderilmesi davası”dır. Özellikle miras kalan taşınmazlarda paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması halinde tek çözüm yolu çoğu zaman mahkeme aracılığıyla ortaklığın sona erdirilmesidir.

Uygulamada bu dava “izale-i şuyu” olarak da bilinir.

Bu makalede ortaklığın giderilmesi davasının:

  • Hukuki dayanağı

  • Görev ve yetki kuralları

  • Satış mı, aynen taksim mi yapılacağı

  • İhtiyati tedbir ve kira gelirleri

  • Süreç ve satış aşaması

detaylı şekilde ele alınacaktır.

II. ORTAKLIK TÜRLERİ

Ortaklığın giderilmesi davasını anlamak için öncelikle mülkiyet türünü doğru tespit etmek gerekir.

1️⃣ Paylı Mülkiyet (TMK m.688)

Her paydaşın belirli oranlarda hissesi vardır.
Payını devredebilir.

2️⃣ Elbirliği Mülkiyeti (TMK m.701)

Genellikle miras ortaklığıdır.
Paylar belirli değildir.
Tasarruf birlikte yapılır.

Her iki mülkiyet türünde de ortaklığın giderilmesi mümkündür.

III. HUKUKİ DAYANAK

TMK m.698

Paylı mülkiyette her paydaş, uygun olmayan zamanda olmamak kaydıyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Bu hak mutlak bir haktır.
Diğer paydaşın rızasına bağlı değildir.

IV. GÖREV VE YETKİ

Yetki – HMK m.12

Taşınmazın aynına ilişkin olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Görev

Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

V. ORTAKLIĞIN NASIL GİDERİLECEĞİ

Mahkeme iki yöntemden birini uygular:

A) Aynen Taksim

Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa ve ekonomik değer kaybı oluşmayacaksa tercih edilir.

Ancak uygulamada çoğu taşınmaz bölünemez niteliktedir.

B) Satış Yoluyla Giderme

En yaygın yöntemdir.

Taşınmaz:

  • Açık artırma ile

  • İcra dairesi aracılığıyla

  • Elektronik ortamda

satılır ve bedel pay oranına göre dağıtılır.

VI. DAVA STRATEJİSİ

Bu dava “kazanma-kaybetme” davası değildir.

Ama doğru strateji belirlenmezse ekonomik kayıp büyür.

Dikkat edilmesi gerekenler:

1️⃣ Taşınmaz üzerinde kira geliri varsa paydaş alacağı talep edilmeli
2️⃣ Ecrimisil şartları incelenmeli
3️⃣ İhtiyati tedbir gerekiyorsa talep edilmeli
4️⃣ Satış öncesi kıymet takdiri iyi incelenmeli

VII. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNDE SIK HATALAR

  • Dava açmadan önce paydaşlara noter ihtarı gönderilmemesi

  • Satış aşamasında kıymet takdirine itiraz edilmemesi

  • İhale sürecinin takip edilmemesi

  • Taşınmazın değerinin altında satılması

Bu hatalar telafisi zor zararlara yol açabilir.

VIII. İCRA VE SATIŞ AŞAMASI

Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya icra dairesine gönderilir.

Satış sürecinde:

  • Kıymet takdiri yapılır

  • İlan edilir

  • Açık artırma yapılır

  • İhale kesinleşir

  • Bedel paylaştırılır

İhale kesinleşmeden tapu devri yapılmaz.

IX. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NE KADAR SÜRER?

Ortalama:

  • İlk derece: 1–2 yıl

  • Satış süreci: 6–12 ay

  • İstinaf/temyiz varsa süreç uzayabilir

Bu nedenle dava açmadan önce ekonomik analiz yapılmalıdır.

X. ZAMANAŞIMI VAR MIDIR?

Ortaklığın giderilmesi hakkı zamanaşımına tabi değildir.

Ancak ecrimisil veya kira alacağı gibi yan talepler için süreler uygulanır.

XI. SONUÇ

Ortaklığın giderilmesi davası teknik olarak basit görünse de ekonomik olarak ciddi sonuçlar doğurur.

Doğru dava stratejisi:

  • Pay oranlarının doğru belirlenmesi

  • Tüm paydaşların doğru hasım gösterilmesi

  • Satış sürecinin yakından takibi

  • Kıymet takdirine gerektiğinde itiraz

ile mümkündür.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında süreci doğru yönetmek, sonucu belirler.

Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul Hukuku – Tapu Uyuşmazlıkları
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com

Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir? (Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde 2026 Güncel Rehber)

  I. Vasiyetnamenin Hukuki Niteliği Vasiyetname, kişinin ölümünden sonra malvarlığının kimlere ve hangi oranlarda intikal edeceğini belirlediği tek taraflı, ölüme bağlı bir tasarruftur. Türk Medeni Kanunu’na göre vasiyetname: Tek taraflıdır Ölümle hüküm doğurur Miras bırakan tarafından her zaman geri alınabilir Vasiyetname, miras sözleşmesinden farklıdır. Miras sözleşmesi iki taraflıdır; vasiyetname ise tamamen miras bırakanın iradesine dayanır. II. Vasiyetname Düzenleme Ehliyeti Vasiyetname düzenleyebilmek için: Ayırt etme gücüne sahip olmak 15 yaşını doldurmuş olmak gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin yaptığı vasiyetname iptal edilebilir. Bu husus uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. III. Vasiyetname Türleri Türk Medeni Kanunu’na göre üç tür vasiyetname vardır: 1. Resmî Vasiyetname En güvenli ve en az ihtilafa açık vasiyet türüdür. Noter, sulh hâkimi veya yetkili memur önünde düzenlenir. Özellikleri: İki tanık bulunur Resmî...
Devamı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (2026 Güncel Hukuki Çerçeve)

  I. Genel Tanım Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava özellikle: Miras sonrası taşınmaz paylaşımında, Kardeşler arasında kalan aile evinde, Hisseli tapulu arsalarda sıklıkla gündeme gelir. Temel ilke şudur: Hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir. II. Hukuki Dayanak Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanır. İki temel mülkiyet türü söz konusudur: 1. Paylı Mülkiyet Her paydaşın belirli oranlı hissesi vardır ve bu hisse tapuda gösterilir. 2. Elbirliği Mülkiyeti Miras durumunda ortaya çıkar. Mirasçılar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; bireysel tasarruf mümkün değildir. Miras paylaşılmadığı sürece elbirliği mülkiyeti devam eder. III. Dava Hangi Hallerde Açılır?...
Devamı

Ticari Alacaklarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2026 Güncel Hukuki Rejim)

  I. Genel Çerçeve Ticari alacak uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, belirli şartlar altında zorunludur . Bu yükümlülük, Türk Ticaret Kanunu m.5/A ile düzenlenmiştir. Temel kural: Konusu bir miktar para olan ticari davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. II. Hangi Uyuşmazlıklarda Zorunludur? Zorunlu arabuluculuk şu durumlarda uygulanır: Tarafların tacir olması Uyuşmazlığın ticari nitelikte olması Talebin para alacağına ilişkin olması Örneğin: Fatura alacakları Cari hesap alacakları Sözleşmeden doğan para talepleri Hizmet bedeli alacakları bu kapsamdadır. III. Hangi Durumlarda Zorunlu Değildir? Aşağıdaki hallerde zorunlu arabuluculuk uygulanmaz: İhtiyati haciz talepleri İcra takibi başlatılması Kambiyo senetlerine özgü takip Konkordato ve iflas talepleri İhtiyati tedbir başvuruları Ancak itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. IV. Süreç Nasıl Ba...
Devamı