GAYRİMENKULDE DEĞER ARTIŞ PAYI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM TAZMİNATLARI İMAR DEĞİŞİKLİĞİ, KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI VE MALİKLERİN HAKLARI

 Av. Berkan Görceğiz

Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

Anahtar Kelimeler: değer artış payı nedir, kentsel dönüşüm tazminat, imar değişikliği kazanç, riskli yapı davası, 6306 sayılı kanun haklar, belediye değer artış payı, gayrimenkul hukuk kentsel dönüşüm

I. GİRİŞ

Gayrimenkul hukuku alanında son yıllarda en fazla tartışılan konulardan biri, imar planı değişiklikleri ve kentsel dönüşüm uygulamaları sonucunda taşınmazların değer kazanması veya kaybetmesidir. Özellikle büyük şehirlerde yapılan plan tadilatları, emsal artışları ve fonksiyon değişiklikleri bazı taşınmazlara ciddi değer artışı sağlarken, bazı maliklerin hak kaybına uğramasına da neden olabilmektedir.

Bu süreçte iki temel mesele ortaya çıkar:

  1. Değer artış payı uygulamaları

  2. Kentsel dönüşüm kapsamında malikler lehine veya aleyhine doğan tazminat hakları

Bu makalede değer artış payının hukuki niteliği, 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı kararı, maliklerin dava hakları, idari yargı ve adli yargı ayrımı, tazminat hesaplaması ve Yargıtay/Danıştay uygulamaları detaylı şekilde ele alınacaktır.

II. DEĞER ARTIŞ PAYI NEDİR?

İmar planı değişikliği sonucu bir taşınmazın yapılaşma hakkının artırılması halinde oluşan ekonomik kazancın bir kısmının kamuya aktarılması “değer artış payı” olarak adlandırılır.

Örneğin:

• Emsal 1.50’den 2.50’ye çıkarılmışsa
• Konut alanı ticaret alanına dönüştürülmüşse

taşınmazın değeri artar.

Bu artışın belirli oranı kamu payı olarak alınabilir.

III. HUKUKİ DAYANAK

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler değer artış payına dayanak oluşturur.

Ancak uygulamanın ölçülülük ilkesine uygun olması gerekir.

IV. MALİKLERİN HAKLARI

Malik:

• Plan değişikliğine itiraz edebilir
• İptal davası açabilir
• Fazla tahsil edilen bedelin iadesini talep edebilir

V. KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılır.

Riskli yapı kararı sonrası:

• Yıkım süreci başlar
• Malikler anlaşmaya davet edilir
• Anlaşma sağlanamazsa çoğunluk kararı uygulanır

VI. RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ

Malik 15 gün içinde itiraz edebilir.

İtiraz teknik heyet tarafından incelenir.

VII. ANLAŞMA VE ÇOĞUNLUK KARARI

2/3 çoğunluk sağlanırsa projeye devam edilir.

Karşı çıkan maliklerin payı açık artırma ile satılabilir.

VIII. TAZMİNAT HAKKI

Kentsel dönüşüm sürecinde:

• Kira yardımı
• Taşınma yardımı
• Değer farkı

gibi haklar gündeme gelebilir.

IX. GÖREV VE YETKİ

İdari işlemler için idare mahkemesi,
Sözleşmesel uyuşmazlıklar için adli yargı görevlidir.

X. DEĞER TESPİTİ

Bilirkişi:

• Mevcut yapı değeri
• Arsa payı değeri
• Yeni proje değeri

üzerinden hesaplama yapar.

XI. EN SIK UYUŞMAZLIKLAR

• Değer tespitine itiraz
• Açık artırma iptali
• Kira yardımı kesintisi
• Plan değişikliğinin iptali

XII. YARGITAY VE DANIŞTAY UYGULAMASI

Danıştay plan değişikliklerinde kamu yararı ve ölçülülük ilkesini esas alır.

Yargıtay değer tespiti uyuşmazlıklarında bilirkişi raporuna önem verir.

XIII. STRATEJİK YAKLAŞIM

Malikler için:

• Plan askı sürecini takip etmek
• Süreleri kaçırmamak
• Teknik rapor almak
• Proje sözleşmesini dikkatle incelemek

hayati önemdedir.

XIV. EKONOMİK ANALİZ

Kentsel dönüşüm projeleri ciddi finansal büyüklük taşır.

Yanlış karar milyonluk kayıplara yol açabilir.

XV. SONUÇ

Değer artış payı ve kentsel dönüşüm uygulamaları, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas denge kurar.

Malikler haklarını bilmezse ciddi mağduriyet yaşayabilir.

Bu alan hem idare hukuku hem gayrimenkul hukuku uzmanlığı gerektirir.

Av. Berkan Görceğiz
Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukuku
Alternatif Hukuk Bürosu
www.alternatifhukukburosu.com


Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir? (Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde 2026 Güncel Rehber)

  I. Vasiyetnamenin Hukuki Niteliği Vasiyetname, kişinin ölümünden sonra malvarlığının kimlere ve hangi oranlarda intikal edeceğini belirlediği tek taraflı, ölüme bağlı bir tasarruftur. Türk Medeni Kanunu’na göre vasiyetname: Tek taraflıdır Ölümle hüküm doğurur Miras bırakan tarafından her zaman geri alınabilir Vasiyetname, miras sözleşmesinden farklıdır. Miras sözleşmesi iki taraflıdır; vasiyetname ise tamamen miras bırakanın iradesine dayanır. II. Vasiyetname Düzenleme Ehliyeti Vasiyetname düzenleyebilmek için: Ayırt etme gücüne sahip olmak 15 yaşını doldurmuş olmak gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin yaptığı vasiyetname iptal edilebilir. Bu husus uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. III. Vasiyetname Türleri Türk Medeni Kanunu’na göre üç tür vasiyetname vardır: 1. Resmî Vasiyetname En güvenli ve en az ihtilafa açık vasiyet türüdür. Noter, sulh hâkimi veya yetkili memur önünde düzenlenir. Özellikleri: İki tanık bulunur Resmî...
Devamı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (2026 Güncel Hukuki Çerçeve)

  I. Genel Tanım Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava özellikle: Miras sonrası taşınmaz paylaşımında, Kardeşler arasında kalan aile evinde, Hisseli tapulu arsalarda sıklıkla gündeme gelir. Temel ilke şudur: Hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir. II. Hukuki Dayanak Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanır. İki temel mülkiyet türü söz konusudur: 1. Paylı Mülkiyet Her paydaşın belirli oranlı hissesi vardır ve bu hisse tapuda gösterilir. 2. Elbirliği Mülkiyeti Miras durumunda ortaya çıkar. Mirasçılar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; bireysel tasarruf mümkün değildir. Miras paylaşılmadığı sürece elbirliği mülkiyeti devam eder. III. Dava Hangi Hallerde Açılır?...
Devamı

Ticari Alacaklarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2026 Güncel Hukuki Rejim)

  I. Genel Çerçeve Ticari alacak uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, belirli şartlar altında zorunludur . Bu yükümlülük, Türk Ticaret Kanunu m.5/A ile düzenlenmiştir. Temel kural: Konusu bir miktar para olan ticari davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. II. Hangi Uyuşmazlıklarda Zorunludur? Zorunlu arabuluculuk şu durumlarda uygulanır: Tarafların tacir olması Uyuşmazlığın ticari nitelikte olması Talebin para alacağına ilişkin olması Örneğin: Fatura alacakları Cari hesap alacakları Sözleşmeden doğan para talepleri Hizmet bedeli alacakları bu kapsamdadır. III. Hangi Durumlarda Zorunlu Değildir? Aşağıdaki hallerde zorunlu arabuluculuk uygulanmaz: İhtiyati haciz talepleri İcra takibi başlatılması Kambiyo senetlerine özgü takip Konkordato ve iflas talepleri İhtiyati tedbir başvuruları Ancak itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. IV. Süreç Nasıl Ba...
Devamı