TİCARİ GAYRİMENKULLERDE KİRA UYUŞMAZLIKLARI VE BÜYÜK ÖLÇEKLİ İŞ MERKEZİ DAVALARI ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ, PLAZALAR VE OTEL KİRALAMALARINDA STRATEJİK HUKUKİ YÖNETİM

Av. Berkan Görceğiz
Alternatif Hukuk Bürosu – www.alternatifhukukburosu.com

Anahtar Kelimeler: ticari kira davası, AVM kira uyuşmazlığı, plaza kira sözleşmesi, ticari kira tespiti, işyeri tahliye davası, kira uyarlama davası, büyük ölçekli kira sözleşmeleri, ticari gayrimenkul hukuku

I. GİRİŞ

Ticari gayrimenkuller; alışveriş merkezleri (AVM), iş merkezleri, plazalar, sanayi siteleri, lojistik depolar ve oteller gibi yüksek ekonomik hacme sahip taşınmazları kapsar. Bu tür taşınmazlarda yapılan kira sözleşmeleri klasik konut kiralarından farklı olarak çok daha karmaşık ve yüksek bedellidir.

Ticari kira sözleşmelerinde uyuşmazlıklar genellikle şu başlıklarda ortaya çıkar:

• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması
• Dövizli kira sözleşmeleri
• Ciro kirası uygulamaları
• Ortak gider (aidat) uyuşmazlıkları
• Tahliye talepleri
• Erken fesih ve cezai şart
• Pandemi veya ekonomik kriz nedeniyle uyarlama

Bu makalede ticari kira sözleşmelerinin hukuki yapısı, TBK 344 ve 345 çerçevesinde kira tespiti, uyarlama davası, tahliye sebepleri, görevli mahkeme, dövizle kira düzenlemesi ve Yargıtay uygulamaları SEO odaklı ve detaylı biçimde ele alınacaktır.

II. TİCARİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Ticari kiralar Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.

Ancak taraflar genellikle tacir olduğu için sözleşme serbestisi daha geniştir.

Yazılı sözleşme esastır.

III. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

TBK m.344 ve 345 uyarınca kira bedelinin tespiti mümkündür.

Beş yıl dolduğunda mahkeme rayiç bedel belirler.

Ticari kiralarda bilirkişi:

• Emsal kira sözleşmeleri
• Ciro verileri
• Lokasyon
• İş hacmi

üzerinden analiz yapar.

IV. KİRA UYARLAMA DAVASI

Aşırı ifa güçlüğü halinde TBK m.138 uygulanabilir.

Özellikle:

• Pandemi
• Döviz kuru artışı
• Ekonomik kriz

durumlarında kira uyarlama davası açılabilir.

V. DÖVİZLİ KİRA SÖZLEŞMELERİ

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar uyarınca bazı ticari kiralarda döviz serbesttir.

Oteller ve turizm tesisleri istisna kapsamındadır.

VI. CİRO KİRASI

AVM’lerde kira genellikle sabit + ciro yüzdesi şeklindedir.

Ciro hesaplamasında şeffaflık önemlidir.

VII. ORTAK GİDER VE AİDAT UYUŞMAZLIKLARI

AVM yönetim planı incelenmelidir.

Haksız gider yansıtması dava konusu olabilir.

VIII. TAHLIYE SEBEPLERİ

• Temerrüt
• Sözleşme süresi
• İhtiyaç
• İmar ve yeniden inşa

IX. ERKEN FESİH

Tacir kiracının erken feshi halinde cezai şart gündeme gelebilir.

X. GÖREV VE YETKİ

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (kira davaları)
Tacirler arası uyuşmazlıkta bazı durumlarda Asliye Ticaret Mahkemesi gündeme gelebilir.

XI. DELİL STRATEJİSİ

• Sözleşme
• Ciro kayıtları
• Banka dekontları
• Bilirkişi raporu

XII. YARGITAY UYGULAMASI

Yargıtay ticari kira davalarında hak ve nesafet ilkesini uygular.

XIII. STRATEJİK PLANLAMA

Malik için:

• Kira artış planı
• Ciro kontrol sistemi
• Tahliye stratejisi

Kiracı için:

• Uyarlama hakkı
• Fesih riski analizi
• Cezai şart müzakeresi

XIV. BÜYÜK ÖLÇEKLİ İŞ MERKEZLERİNDE RİSKLER

• Zincir mağaza iflası
• Uzun vadeli sözleşme
• Değer düşüşü

XV. SONUÇ

Ticari kira uyuşmazlıkları yüksek ekonomik değer içerir.

Doğru hukuki analiz ve stratejik yönetim hayati önemdedir.

Bu dosyalar sözleşme hukuku, ticaret hukuku ve gayrimenkul hukuku bilgisi gerektirir.

Av. Berkan Görceğiz
Ticari Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Alternatif Hukuk Bürosu

www.alternatifhukukburosu.com


 

Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir? (Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde 2026 Güncel Rehber)

  I. Vasiyetnamenin Hukuki Niteliği Vasiyetname, kişinin ölümünden sonra malvarlığının kimlere ve hangi oranlarda intikal edeceğini belirlediği tek taraflı, ölüme bağlı bir tasarruftur. Türk Medeni Kanunu’na göre vasiyetname: Tek taraflıdır Ölümle hüküm doğurur Miras bırakan tarafından her zaman geri alınabilir Vasiyetname, miras sözleşmesinden farklıdır. Miras sözleşmesi iki taraflıdır; vasiyetname ise tamamen miras bırakanın iradesine dayanır. II. Vasiyetname Düzenleme Ehliyeti Vasiyetname düzenleyebilmek için: Ayırt etme gücüne sahip olmak 15 yaşını doldurmuş olmak gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin yaptığı vasiyetname iptal edilebilir. Bu husus uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. III. Vasiyetname Türleri Türk Medeni Kanunu’na göre üç tür vasiyetname vardır: 1. Resmî Vasiyetname En güvenli ve en az ihtilafa açık vasiyet türüdür. Noter, sulh hâkimi veya yetkili memur önünde düzenlenir. Özellikleri: İki tanık bulunur Resmî...
Devamı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (2026 Güncel Hukuki Çerçeve)

  I. Genel Tanım Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava özellikle: Miras sonrası taşınmaz paylaşımında, Kardeşler arasında kalan aile evinde, Hisseli tapulu arsalarda sıklıkla gündeme gelir. Temel ilke şudur: Hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir. II. Hukuki Dayanak Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanır. İki temel mülkiyet türü söz konusudur: 1. Paylı Mülkiyet Her paydaşın belirli oranlı hissesi vardır ve bu hisse tapuda gösterilir. 2. Elbirliği Mülkiyeti Miras durumunda ortaya çıkar. Mirasçılar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; bireysel tasarruf mümkün değildir. Miras paylaşılmadığı sürece elbirliği mülkiyeti devam eder. III. Dava Hangi Hallerde Açılır?...
Devamı

Ticari Alacaklarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2026 Güncel Hukuki Rejim)

  I. Genel Çerçeve Ticari alacak uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, belirli şartlar altında zorunludur . Bu yükümlülük, Türk Ticaret Kanunu m.5/A ile düzenlenmiştir. Temel kural: Konusu bir miktar para olan ticari davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. II. Hangi Uyuşmazlıklarda Zorunludur? Zorunlu arabuluculuk şu durumlarda uygulanır: Tarafların tacir olması Uyuşmazlığın ticari nitelikte olması Talebin para alacağına ilişkin olması Örneğin: Fatura alacakları Cari hesap alacakları Sözleşmeden doğan para talepleri Hizmet bedeli alacakları bu kapsamdadır. III. Hangi Durumlarda Zorunlu Değildir? Aşağıdaki hallerde zorunlu arabuluculuk uygulanmaz: İhtiyati haciz talepleri İcra takibi başlatılması Kambiyo senetlerine özgü takip Konkordato ve iflas talepleri İhtiyati tedbir başvuruları Ancak itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. IV. Süreç Nasıl Ba...
Devamı